凭证“两高”《关于治理受贿刑事案件适用执法若干问题的意见》(以下简称《意见》)，国家事情人yuan使用职务上的便利为请托人谋取利益，以显着低于市chang的价钱向请托人购置衡宇的以受贿论处，但对于什么是“显着低于市chang的价钱”未作出明确划定。房产作为大宗物品，正常qing况下差异的销售政策可能使优惠数额到达数万元或数十万元，若是差池生意营业价钱的性子举行准确判断，有可能导致纵容犯罪或不妥扩大攻击面。因此，房产生意营业型受贿案件中，生意营业价钱是否明蟳uan忱胧衏hang价钱，不仅是审查视察事情的难点，也是案件进入刑事诉讼法式后控辩争议的焦点，有须要团结实践举行钻研。

　　认定“显着低于市chang的价钱”的三个角度

　　一是生意营业价钱是否具有随意性。房地产开发商(包罗销售商)在房产销售之前，通常会以企业内部决议的方式事先设定不针对特定人的销售优惠政策，并以内部文件的形式予以明确。一ban来说，销售优惠政策属于房地产企业的商业神秘和营销战略，不碰面向社会果真，但在开发商内部的掌握尺度是一致的，其面向的生意营业工具是不特定的多数人，属于正常的市chang价钱，购房者在享受优惠价钱时，还需要推行响应的审批法式。而房产生意营业型受贿中的生意营业价钱具有较大的随意性，经常体现为开发商主要认真人与购房者私下联络、暗通款曲，私自决议提高优惠幅度，在生意营业价钱确定上具有很强的随意性。实践中，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅优惠，从外貌上看推行了企业决议法式，但实质上是为了规避查处，其以“集体决议”形式设定的优惠条件不属于正常的市chang价钱。

　　二是生意营业价钱是否具有独享性。开发商事先设定的优惠生意营业条件必须是不针对特定人的，即面向社会民众，若是特定购房者享受了不适用于通俗消耗者、带有“特殊看护”意味的价钱优惠，则属于“显着低于市chang的价钱”。gai优惠价钱不是开发商事先设定的，而是凭证特定购房者需要或应其要求设定的，优惠条件仅适用于个体工具，且gai优惠超出了一ban商品生意营业中打折、让利等正常销售手段的领域，社会上不特定多数人不行能享受到一律优惠。实践中，有国家事情人yuan享受了开发商事先针对单元内部职工、拆迁刷新回迁户等特定主体制订的优惠条件，只管从外貌看不属于gai国家事情人yuan“独享”，但因其本shen并不具备特定主体条件，因此在认准时仍应当从严掌握。

　　三是生意营业价钱是否具有合理性。优惠生意营业条件作为房地产行业的营销方式，在设定上要切合商业老例和市chang规则，有的受销售周期影响，如地处黄金地段、配套设施齐全的楼盘wangwang一房难求，优惠条件一定与其他需要两三年甚至更久时间清盘的楼盘差异;有的受销售阶段影响，如“预付排卡”和“尾盘清仓”时的优惠幅度差异;有的受销售战略影响，如团购优惠、一ci性付款优惠、是否使用公积金贷款、节沐日促销等;有的受房产自shen特点影响，如差异楼栋、楼层、朝向、位置的价钱都市存在差异。但无论何种qing况，优惠生意营业条件的设置都应当切合市chang纪律，具备合理性。实践中，有的被视察人会以“楼层欠好”“朝向不佳”“尾盘清售”“购置样板间”等缘故原由作为辩解，有的开发商也以上述理由为购房者开脱，但凭证行业知识和生涯履历，这些因素对房价的影响有限，不足以证实大幅度优惠的合理性。若是某一生意营业价钱无法用市chang因素诠释，不存在优惠的合理缘故原由，就可以认定为明蟳uan忱胧衏hang价钱。

　　认定“显着低于市chang的价钱”需要注重的问题

　　一是通过扎实取证对一手房市chang价钱举行确认。对于涉案楼盘销售周期较短的，要实时调取开发商内部关于购房优惠政策的划定及销售纪录，既要对楼盘所有销售数据举行统计剖析，查明不针对特定人的最低优惠价钱，还要重点统计涉案房产“同楼同户型”“差异楼同户型”的生意营业价钱，与涉案房产的生意营业价钱举行横向较量。对于涉案楼盘销售周期较长的，要查明开发商后期是否调整过优惠政策，并参考国家统计局宣布的都市商品住宅销售价钱指数、相邻地段类似房产的生意营业价钱等，综合判断涉案房产生意营业价钱的合理性。

　　二是通过价钱认定对二手房市chang价钱举行确认。现实生涯中，由于二手房价钱由生意双方协商确定，受小我私人意志影响较大，且生意营业中普遍存在多付定金延期过户、多写装修等隶属价钱降低条约生意营业额避税的qing况，因此生意条约上的成交价钱纷歧定能准确反映当地域二手房价钱的真实qing况，给认定二手房“生意营业时当地市chang价钱”造成难题，因此，需要jie助当地域价钱认证中心对涉案房产举行价钱认定。监察机关在举行价钱认定事情中，要熟悉相关执法划定和行业规范，严酷推行事情法式，周全客观思量影响价钱变换的因素，确保价钱认定结论依据充实、合理可信。

　　三是不能简朴以市chang生意营业价的百分之七十作为认定尺度。实践中，有看法以为可以参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国条约法〉若干问题的诠释(二)》第十九条的划定，即“转让价钱达不到生意营业时生意营业地的指导价或者市chang生意营业价百分之七十的，一ban可以视为显着不合理的低价”。gai看法混淆了刑事执法与民事执法调整执法关系的领域，涉案房产的生意营业价钱事实是带有权钱生意营业色彩的“显着低于市chang的价钱”照旧正常优惠后的市chang价钱，涉及刑事责任的有无问题，需要通过刑事执律例范和证据规则举行判断。

　　此外，以下细节对认定“显着低于市chang的价钱”具有主要作用，在审查视察事情中要予以重点关注：是否有意改变条约签署时间，如将购房日期提前以使价钱显得合理;是否通过改变付款方式，如不合常理的分期付款、无利息的延期付款等变相降低房款;是否通过赠予车位、地下室、免征物业费等方式变相降低房款;是否在案发后设定、改动、伪造优惠生意营业条件;购房者是否在短时间内将低价购置的房产高价转卖赚钱等。